“We staan in een organisatorische spreidstand”

In amper zes jaar 165 werven opstarten: toegegeven, het Scholen van Morgen-project kan je geen gebrek aan ambitie verwijten. AG Real Estate treedt in de privaat-publieke samenwerking op als afgevaardigd bouwheer. Philippe Monserez, hoofd van PPS-programma’s bij AG Real Estate, vat het mooi samen: “Het volume, de snelheid en de gelijktijdigheid van de projecten zijn ongezien in België en Europa.”

Voor wie het nog niet zou weten: Scholen van Morgen is een PPS-project, een privaat-publieke samenwerking tussen AG Real Estate, BNP Paribas Fortis en de Vlaamse overheid om in sneltempo tweehonderd nieuwe of gerenoveerde schoolgebouwen neer te poten. Sinds 2011 stonden of staan 165 projecten op stapel, goed voor 625.000 vierkante meter bebouwde oppervlakte voor 125.000 leerlingen. Gespreid over dertig jaar is Scholen voor Morgen goed voor 1,5 miljard euro aan investeringen, met een netto bouwsom van 1 miljard euro. Een indrukwekkend programma waarbij de cijfers voor zich spreken. “Op 1 september dit jaar zullen goed zeventig projecten opgeleverd zijn. Tegen eind dit jaar zijn dat er meer dan honderd. Op 1 september 2017 moet de teller op honderdvijftig staan”, vertelt Philippe Monserez, die als hoofd van de PPS-programma’s bij AG Real Estate alles in goede banen moet leiden.

Philippe monserez

165 bouwprojecten coördineren is gigantisch. Hoe begin je daaraan?
Philippe Monserez: Door structuur te brengen in het proces. In se doen we niet aan projectmanagement, maar aan programmamanagement. We proberen alles te stroomlijnen in concrete overlegmomenten en deadlines. De voorbesprekingen zijn erg gedetailleerd, zodat er tijdens de bouwfases weinig ruimte is voor verrassingen. Problemen lossen we niet op per project, maar op een overkoepelend niveau. Zo doen de ontwikkelde oplossingen meteen ook dienst voor de andere projecten. Gedurende de eerste tien tot vijftien projecten hebben we zoveel mogelijk info verzameld om een duidelijke methodologie vast te leggen.

Toch blijft elk project uniek…
Absoluut. De pedagogische programma’s van de scholen en de stedenbouwkundige context zijn telkens zo verschillend dat een ontwerp nooit te kopiëren is. Bovendien is de architecturale meerwaarde van elk project een basisvereiste. Een Engelse collega verwoordde het goed: Scholen van Morgen is ‘a shining example of mass customization’.

Wat zijn de uitdagingen bij het coördineren van een programma als Scholen van Morgen?
Het volume is enorm. De snelheid van uitvoering is ongelooflijk en alle projecten gebeuren quasi gelijktijdig. Organisatorisch staan we in een enorme spreidstand. Sommige projecten zijn opgeleverd, andere moeten worden opgeleverd en nog andere worden volop voorbereid. Elke week wordt 10.000 vierkante meter gebouwd. Bovendien zijn er enorm veel stakeholders. De politiek, de onderwijsnetten, OVAM, erfgoed, stedenbouw, confederaties en noem maar op. Door op elk vlak met een single point of contact te werken, blijft de onderlinge communicatie beheersbaar.”

Is de ervaring uit Scholen van Morgen toepasbaar in andere domeinen?
Ja. Vandaag is het enkel een Vlaams verhaal, maar ook in Brussel, Wallonië of in het buitenland kan je dit model toepassen. Bovendien niet enkel voor scholen, maar ook voor sociale woningbouw of rusthuizen. Sowieso is er al interesse uit Nederland en Groot-Brittannië, zij het in een embryonale fase. Ook in een B2B-context is dit mogelijk. Bijvoorbeeld als een bank of bedrijf op korte tijd veel kantoren of verkooppunten wil.”

184_com_af_buiten-2

Ongetwijfeld zijn er soms ook moeilijke werven. Wat ligt meestal aan de oorzaak van eventuele vertraging?
De politieke verschuivingen na de gemeenteraadsverkiezingen van 2012 is er een van. Andere beleids-makers hebben soms andere prioriteiten dan hun voorgangers. Bodemsanering of erfgoed kunnen ook een reden zijn, maar daar is niets aan te doen. Zes schoolprojecten kampten met klachten van buren. Op zowat honderdvijftig lopende projecten is dat erg weinig. De reden van dat lage cijfer is volgens mij dat we de lokale schooldirecteurs zelf het project lieten voorstellen aan de buurt. Zij hebben een veel nauwere band met de buren in vergelijking met ‘die gasten uit Brussel die het eens komen vertellen’.

Waarom stapte AG Real Estate in de PPS-constructie? Wat is jullie voordeel?
Het is een diversificatie van onze beleggingsportefeuille en een constante, risicoloze instroom van inkomen. De scholen leasen als het ware de gebouwen voor de komende dertig jaar. Maar minstens even belangrijk is het maatschappelijke belang van het project. Dat klinkt makkelijk, maar het is ook echt zo. Dat merk je aan de positieve betrokkenheid van het management, en dan niet enkel met betrekking tot de cijfers en het rendement. Zowat iedereen heeft of had kinderen op school. Als ouder ben je sowieso betrokken.

Op welke manier werd je de voorbije periode al verrast?
De blijdschap, de waardering en soms zelfs het ongeloof van de schooldirecties, leerlingen en ouders is enorm. Er wordt gejuicht als de graafmachine start aan de werken. De meeste scholen wachten al meer dan tien jaar. Daarnaast is de staat van de scholen erg schokkend. Die is in veel gevallen lamentabel. De excessen zijn de zogenaamde tijdelijke containerklassen. Sommige dateren zelfs nog van de wereldexpo van ’58 en werden nog steeds gebruikt. Door Scholen van Morgen kunnen we 10.000 leerlingen uit containerklassen halen en onderbrengen in een permanent en modern schoolgebouw.

Is het Vlaamse onderwijs na het volledige traject klaar voor de toekomst?
Hier is enkel een dubbel antwoord op zijn plaats. Ja, voor de tweehonderd scholen die genieten van nieuwe gebouwen. Nee, voor de tweeduizend scholen die nog steeds wachten op nieuwe infrastructuur. De nood is nog steeds erg groot. De wachttijd voor nieuwe schoolgebouwen bedraagt nog steeds meer dan tien jaar. Met de expertise die is opgebouwd tijdens Scholen van Morgen zouden we snel nog meer kunnen doen, maar daarvoor zijn natuurlijk centen nodig.

Tekst | Arne Vansteenkiste Beeld | AG Real Estate