Platform voor de bouw
Gebouwen niet slopen, maar langzaam laten rijpen. Deze zinnenprikkelende titel kwam recent voorbij in een post op LinkedIn. Hij prijkte boven een artikel van Tom Bergevoet op architectenweb.nl, waarin hij verwees naar Steward Brand’s boek: ‘How Buildings Learn: what happens after they’re built’. Beide auteurs houden hetzelfde pleidooi: stop met uitgeleefde gebouwen plat te gooien en te vervangen door nieuwbouw. Je kan gebouwen ook laten ‘rijpen’ en doorontwikkelen in plaats van telkens opnieuw te beginnen. Ze aanpassen aan wijzigende behoeften zonder de inherente kwaliteiten teniet te doen. Dat is niet alleen slim, maar ook duurzaam, zeker gezien de recente inzichten rond embedded carbon.
Kijk naar ons bestaande woonpatrimonium. Bij de grote appartementsblokken uit de jaren 30 tot 70 zie je direct een groot potentieel. Qua plan zijn ze vaak nog actueel, maar ze hebben een belangrijke achterstand op het vlak van onderhoud en beantwoorden niet meer aan recente wettelijke eisen. Ze hebben de kans gehad om te rijpen. Nu is het tijd voor een volgende fase.
Er is goed nieuws: de kans op afbraak is miniem dankzij de structuur van mede-eigenaarschap. Helaas is er ook slecht nieuws: net deze structuur blijkt ook de grootste handicap. Denk even aan een honderdtal mede-eigenaars die moeten overeenkomen over de toekomst van hun gedeelde bakstenen. En vergeet daarbij het stevige kostenplaatje niet.
We botsen vandaag op de grenzen van het mede-eigenaarschap, met alle inertie van dien. Daar lijden de bewoners, de bouwsector en de klimaatdoelstellingen onder. De eigenaars met de minste financiële middelen vormen daarbij een cruciale schakel. Zij kunnen niet anders dan trachten de renovatie tegen te houden. Als dit niet lukt, moeten ze in het slechtste geval hun appartement verkopen. Dit perverse neveneffect noemen we renoviction.
Het is duidelijk dat deze appartementsgebouwen moeten worden aangepakt. Niet alleen om verdere aftakeling te voorkomen, maar ook om onze ecologische voetafdruk naar beneden te krijgen. Alleen is de kostprijs voor sommige eigenaars simpelweg onhaalbaar, waardoor ze begrijpelijk op de rem gaan staan. En helaas ligt de oplossing niet bij een pot subsidies – het totaalbedrag is te groot – of een aangepaste lening – de maandelijkse betalingen blijven pittig.
Tijd dus om out of the box te denken. We kunnen daarbij inspiratie opdoen in het buitenland. In Frankrijk investeert impactfonds VASCO mee in het appartement en wordt het zo mede-eigenaar. De investering wordt aangewend om de renovatiekost te betalen. Ze wordt pas terugbetaald – mét rendement – wanneer de eigenaar het appartement verkoopt.
Dit is een elegante manier om renovatie mogelijk te maken zonder renoviction. Het is tevens een schoolvoorbeeld van impact investing met een financieel en maatschappelijk rendement. Misschien wordt het stilaan tijd om te onderzoeken of ook België klaar is voor zo’n aanpak?
De Pen wordt doorgegeven aan Serge de Gheldere, oprichter van Futureproofed part of Sweco en voorzitter van vzw Klimaatzaak.
Catherine Vangilbergen, accountmanager bij KBC en Bouwvrouw van het jaar 2022.
