Platform voor de bouw
Waarschijnlijk was het vroeger niet veel beter, maar ik heb toch de indruk dat we nu op een dieptepunt zijn beland. Na 25 jaar actief te zijn in professioneel vastgoed en reconversie merk ik dat het systeem hard aan het kraken is. En het is een combinatie van vele zaken die maken dat het kaduuk is …
De vastgoedmarkt is sowieso cyclisch. Het eerste wat ik leerde in het prille begin van mijn carrière was ‘riding the cycles’. Investeer op de dieptepunten en oogst op de top. Het momentum kiezen is de kunst. Intussen hebben we de laatste decennia al wat mooie cycli zien passeren. Het Belgisch residentieel vastgoed was echter ‘as flat as the ocean’. Veel schommelingen hebben we niet gezien, behalve de laatste drie jaar. Onzekerheid, oorlog, ongeziene prijsstijgingen, ongeziene intreststijgingen, ongeziene vertragingen in vergunningen … Het belangrijkste is echter de duurtijd van deze malaise en de combinatie van factoren, met name in het licht van de groeiende kloof tussen vraag en aanbod.
Enkele zaken zullen zich uiteindelijk wel oplossen. De oorlog zal ooit wel stoppen, intresten zakken en bouwkosten nivelleren. Waar ik me echt zorgen om maak, is de vergunningsproblematiek. Enerzijds zijn de evenwichten tussen maatschappelijk en persoonlijk belang scheefgetrokken, waardoor alles tergend lang aansleept en we meer en meer dadingen afsluiten met ‘beroepers’, vaak gesofisticeerde personen met juridische achtergrond. Maar nog belangrijker is de regelgeving. Vlaanderen wil al decennialang dereguleren, maar slaagt er duidelijk niet in. Elke gemeente lanceert eigen stedenbouwkundige reglementen, vaak gebaseerd op ideologieën en niet op marktgegevens. We evolueren naar 50 % singles, de gezinsverdunning gaat razendsnel, de vergrijzing ook (nog meer singles). De data van Immoweb wijzen op een ongelofelijke discrepantie tussen wat mensen zoeken en wat het aanbod is. En het gaat niet over prijs, maar vooral over het product. In nagenoeg alle projecten worden we verplicht (veel) te grote appartementen en onaangepaste producten te realiseren. Bovendien zijn de parkeernormen vaak compleet verouderd, waardoor gigantische sommen geld vastzitten in de grond.
‘Uiteindelijk geraakt alles wel verkocht’, hoor ik dan. En het zal wel zo zijn. Maar het belangrijkste gevolg is dat de productie vertraagt en de prijzen zullen stijgen. Het kan niet anders. België is al lang een van de goedkoopste vastgoedlanden in Europa als je naar het beschikbare inkomen kijkt. Dus voor een groot deel van de bevolking is dat geen onoverkomelijk probleem. Maar het zijn opnieuw de minst gegoeden die de pineut zijn. Boven op het gigantische tekort aan sociale woningen is er een enorm en sterk groeiend tekort aan aanbod in het betaalbare huur- en koopsegment. En dat krijg je niet opgelost in de volgende vijf à tien jaar. Deze mensen gaan zich verder manifesteren in het kieshokje. En wie is daar de pineut van?
De regels moeten duidelijk en dringend op de schop. Als de markt niet werkt, zal ze verder vertragen, met grote maatschappelijk gevolgen als resultaat. De vraag naar andere en betere residentiële producten is gigantisch, maar we krijgen die bijna nergens vergund. Het is dus echt tijd voor een systeemverandering. Het alternatief is een verdere afkalving van onze democratie.
Nicolas Bearelle,
Founder & Executive Chairman van Revive
De Pen wordt doorgegeven aan Joachim Declerck, algemeen directeur van Architecture Workroom Brussels en gastprofessor aan de UGent.
