Platform voor de bouw
Langs de E40 in Oostkamp prijkt O-Forty, een hypermodern business- en meetingcentrum dat bestaat uit acht gebouwen, sinds eind vorig jaar, toen de tweede en laatste fase werd afgerond, in vol ornaat. Het complex, ontwikkeld door Global Estate Group en ontworpen door Govaert & Vanhoutte Architects, valt architecturaal op door zijn speelse vorm en zet qua programma zonder meer mee de standaard voor hoe bedrijvencentra er vandaag horen uit te zien. Ook Louwers Mediagroep België, uitgever van – onder meer – dit magazine, nam zijn intrek in het prestigieuze kantorencomplex. “O-Forty is de ideale plek voor bedrijven die op zoek zijn naar een thuisbasis met uitstraling”, vertelt Claudine Vanlaere van Global Estate Group trots.
O-Forty, waarvoor geen bestaande bebouwing moest verdwijnen, biedt in totaal 22.500 m² kantoorruimte voor meer dan achthonderd werknemers. Centraal op de site, in een van de acht kantoorgebouwen, bevindt zich het Meeting Lab, met (extra) vergaderzalen, een eventruimte met een capaciteit van driehonderd personen, een coworkingspace en cateringfaciliteiten. Ook aan ontspanning werd gedacht, met een fitnessruimte en een outdoor padelveld. Voor de uitbating van het Meeting Lab stelde Global Estate Group de gelijknamige organisatie aan. Ook de sportfaciliteiten worden uitgebaat door Meeting Lab.
Een ondergrondse parking van twee bouwlagen, toegankelijk vanuit elk van de acht gebouwen, biedt plaats aan 684 wagens, waarvan er 71 kunnen laden en acht kunnen snelladen en ook fietsen kunnen worden gestald. Bovengronds kunnen nog zo’n honderd wagens parkeren – O-Forty is autoluw – en is ook een ruime overdekte fietsenstalling te vinden.
O-Forty mikt in de eerste plaats op bedrijven actief in R&D, maar niet uitsluitend. Zo nam ook de Belgische poot van het Nederlands-Belgische Louwers Mediagroep, als communicatiespecialist in uiteenlopende b2b-sectoren uitgever van onder meer dit magazine, onlangs zijn intrek in het prestigieuze kantorencomplex – het verliet daarvoor de kantoren in bedrijvencentrum De Herten, op een steenworp van O-Forty. Vandaag is zo’n 70 % van de ruimtes in O-Forty verhuurd of verkocht – Global Estate Group hielp die kopers of huurders desgewenst met de inrichting van hun kantoor.
“Gelegen langs de E40 in Oostkamp, aan de rechterkant voor wie van Gent naar Brugge rijdt, vlak bij het knooppunt Brugge, is O-Forty de ideale plek voor bedrijven die op zoek zijn naar een uitvalsbasis met uitstraling”, vat Claudine Vanlaere, head of development bij Global Estate Group, het project samen.
O-Forty, eind 2024 opgeleverd, werd uitgevoerd in twee fases. “We hebben de site aangekocht in 2015”, schetst Claudine Vanlaere. “Na een reeks ontwerp- en vergunningstrajecten kon de bouw van de eerste fase, bestaande uit vijf van de acht gebouwen met ondergrondse parkeergarage, aanvatten in 2018. In 2021 werd die eerste fase opgeleverd. Dat was midden in de coronapandemie, maar ondanks die moeilijke periode geraakten de verschillende ruimtes toch vlot verhuurd of verkocht, onder andere aan Daikin, Deloitte, Voka en Logflow. In 2022 zijn we dan gestart met fase 2, de drie resterende gebouwen, ook met ondergrondse parkeergarage. Die fase was eind 2024 klaar. In die gebouwen namen onder meer Louwers Mediagroep en Huswell hun intrek.”
“De eerste vijf blokken situeren zich rond een centraal plein met fontein”, verduidelijkt Benny Govaert, medezaakvoerder bij Govaert & Vanhoutte Architects, dat voor het ontwerp zorgde. De drie gebouwen uit de tweede fase hebben we eerder lineair opgesteld. De opdeling in twee fases was overigens geen gevolg van de coronapandemie, maar van bij het begin zo gepland. En eigenlijk ging de fragmentering van de realisatie van O-Forty nog verder, om de marktconformiteit of de interesse in het project voor en tijdens de realisatie van elk gebouw goed te kunnen afwegen.”
Wat architecturaal vooral opvalt aan O-Forty is het feit dat de acht gebouwen geen monolithisch karakter hebben, maar wel zijn opgebouwd uit gestapelde volumes waarvan de verdiepingsvloeren per twee bouwlagen telkens licht verspringen. Als ware het speels gestapelde blokken. “Zo ontstond een ritmisch gevelbeeld met uitgesproken horizontale luifels en vlakkenwerking”, vertelt Benny Govaert. “Ook de variatie in gebouwhoogte, met als maximum zes verdiepingen, draagt bij aan de speelse vorm van O-Forty. Glas, houten gevelbekleding, architectonisch beton en beplating wisselen elkaar af in de opbouw van de gevels.”
“De structuur van de gebouwen bestaat uit beton”, gaat hij voort. “De vloerplaten werden gerealiseerd in nagespannen beton. Daardoor konden we het aantal kolommen en de dikte van de vloerplaten beperken, wat de openheid en de flexibiliteit van de kantoorruimtes ten goede kwam.”
Volgens de architect was de visie van Global Estate Group minstens even bepalend voor de unieke look van O-Forty als de ontwerpskills van Govaert & Vanhoutte Architects. “Ons eerste voorstel vond Luc Beke, eigenaar van Global Estate Group, te bescheiden (lacht). Hij wilde het iconischer. En daar zijn we wat mij betreft zeker in geslaagd.”
Zoals elk bouwproject kwam ook dat van O-Forty met de nodige uitdagingen. “Door het ingesloten karakter van de site moest er voor een goede ontsluiting bijvoorbeeld een weg worden aangelegd pal door de site van de naastgelegen bedrijven Avionics en TE Connectivity”, vertelt Claudine Vanlaere. “Daarvoor moesten we een bescheiden, oud gebouw op de site van TE Connectivity afbreken en elders op het terrein heropbouwen – met hedendaagse technieken. Het getuigt van waardig ondernemerschap dat beide bedrijven daarvoor openstonden en illustreert ook dat je een project niet solitair bouwt op je eigen terrein, maar samen met de buren – we hebben daarom voorafgaand aan de bouwfase ook infodagen gehouden voor de buurtbewoners met de betrachting hen goed in te lichten over wat ze van het project mochten verwachten.”
“De constatering dat de gronden van de buur vervuild waren, zorgde voor een andere uitdaging. Daardoor moesten de soilmixwanden in beide fases immers dieper dan initieel gepland de grond in, zodat het vervuilde grondwater van bij de buren niet kon worden aangetrokken tijdens de uitvoering van de ondergrondse parkeergarage”, vult Benny Govaert aan. “Het is trouwens die verrassing die ons en Global Estate Group heeft doen besluiten meteen voor twee ondergrondse parkeerniveaus te gaan. Aanvankelijk zou dat er maar een zijn.”
“Over grondwater gesproken: dat stond tijdens de realisatie van O-Forty vaak heel laag”, vult Claudine Vanlaere aan.
“Omdat de bomenrijen rond de site beschermd zijn, moesten we er daarom van de gemeente Oostkamp voor zorgen dat de bouw er zeker niet voor zou zorgen dat de bomen nóg minder water zouden kunnen opnemen. Daarom hebben we die bomen regelmatig water gegeven en hun gezondheid goed opgevolgd gedurende de volledige werffase.”
“Een laatste uitdaging was natuurlijk de coronapandemie, die onder meer leidde tot prijsstijgingen door materiaalschaarste. En luchtkwaliteit werd daardoor plots belangrijker dan ooit, wat we meenamen in het ventilatieconcept.”
Dat brengt ons bij het energieplaatje van O-Forty. Dat kleurt heel groen, zo blijkt. Benny Govaert: “Twee lucht-waterwarmtepompen die deels gevoed worden door zonnepanelen maken O-Forty tot een fossielvrij project. Samen met de hoogisolerende beglazing, de specifieke vorm en inplanting van de gebouwen die opwarming tegengaan en de groendaken zorgen die technieken ervoor dat O-Forty een zogeheten BEN-project is.”
“De duurzaamheid van het project schuilt echter ook in de aanpasbaarheid ervan”, stipuleert Claudine Vanlaere. “Het beperkte aantal kolommen, de klimaatplafonds die de temperatuur reguleren – en overigens volledig demonteerbaar zijn met het oog op hergebruik – en de verhoogde vloeren zorgen ervoor dat de indeling van elke verdieping zonder structurele ingrepen kan worden veranderd, wat de levensduur van het project moet verlengen.”
Voor de realisatie van de eerste fase deed Global Estate Group een beroep op Vuylsteke-Eiffage. “De bouwheer zocht een bouwpartner met een stevige reputatie in complexe bouwprojecten die niet alleen de hoge kwaliteitsstandaarden kon garanderen, maar ook de strikte timing zou respecteren”, vertelt Giovanni Vandenborre, gedelegeerd bestuurder bij Vuylsteke-Eiffage. “De opdracht: de realisatie van de volledige gesloten ruwbouw van het kantorencomplex, boven op een ondergrondse parkeergarage. Daarvoor maakten we gebruik van geavanceerde funderingstechnieken en geprefabriceerde betonelementen. Dat pas op het laatste moment werd beslist dat die ondergrondse parking uit twee niveaus zou bestaan in plaats van uit één, vroeg van onze kant uiteraard om maximale flexibiliteit en snelle besluitvorming, maar dankzij de uitstekende samenwerking met Global Estate Group en Govaert & Vanhoutte Architects, die ik echt wil benadrukken, klaarden we de klus probleemloos.”
De tweede fase werd uitgevoerd door Algemene Ondernemingen Himpe. “Een project van die omvang uitvoeren op een beperkte werfzone was geen evidentie. De ondergrondse parkeergarage die we moesten realiseren nam dan ook nog eens nagenoeg het hele terrein in beslag”, aldus Wim Magdaleens, directeur projecten bij het bouwbedrijf. “Een doordachte logistieke voorstudie – met oog voor laad- en loszones, drie torenkranen en circulatie – was cruciaal om alles vlot te laten verlopen.”
Algemene Ondernemingen Himpe stortte de bovengrondse ruwbouw ter plaatse – het beton in de gevel betreft prefabelementen en maakt dus geen deel uit van die ruwbouw. “Met in de gebouwen zichtbeton van uitzonderlijke kwaliteit als resultaat”, stelt Wim Magdaleens. “De toepassing van nagespannen beton, een minder dagdagelijks gebruikte techniek, vroeg een minutieuze voorbereiding en uitvoering. Ook de per blok onderling verspringende niveaus waren een uitdaging. Een intensieve schoringsstudie was bijgevolg van groot belang.”
Ook Algemene Ondernemingen Himpe kijkt tevreden terug op het project. “De combinatie van technische complexiteit en een strakke timing, iets wat ons op het lijf geschreven is, maakte het project uitdagend, maar werkte tegelijk bijzonder motiverend. Dankzij de goede samenwerking tussen alle partijen en de tomeloze inzet van ons ervaren team hebben we niet alleen de strakke deadline perfect gehaald, maar ook een resultaat neergezet dat uitblinkt in vakmanschap, degelijkheid en esthetiek.”
En tevreden terugblikken, dat doen ook Global Estate Group en Govaert & Vanhoutte Architects. “Men zegt weleens ‘Think big’. Wel, dat is absoluut wat Global Estate Group met O-Forty heeft gedaan”, looft Benny Govaert de ontwikkelaar. “Dit was voor ons zeker en vast een prestigeproject en geen routineklus. Het was een uitdaging, maar een waar we graag onze tanden hebben ingezet. We zijn fier op het eindresultaat. En we willen ook graag de vlotte samenwerking met Global Estate Group benadrukken.”
“Ook wij blikken met warme gevoelens terug op de samenwerking. En Benny heeft gelijk wanneer hij zegt dat we groots hebben gedacht: O-Forty was op dat moment ons grootste project ooit en tot dan lag onze focus ook nagenoeg uitsluitend op herbestemmingen van oude bedrijvensites naar kmo-units of een residentiële functie”, besluit Claudine Vanlaere. “Het aparte meetingcentrum en de synergie tussen de verschillende gebruikers van O-Forty die daardoor kan ontstaan, de ontspanningsmogelijkheden, de locatie, het autoluwe karakter, de opvallende architectuur …: de troeven van O-Forty zijn niet op één hand te tellen.”
Group Ceyssens – buitenschrijnwerk en glaswerk
De strakke look van O-Forty wordt onmiskenbaar mee bepaald door het aluminium buitenschrijnwerk inclusief glaswerk. Dat werd geleverd door het Belgische familiebedrijf Group Ceyssens, producent en installateur van hoogwaardig isolatieglas en minimalistische raam- of beglazingssystemen. “Een routineklus zou ik O-Forty niet willen noemen, maar dit soort projecten is ons wel op het lijf geschreven. Wij zijn een betrouwbare partner voor projecten van dergelijke schaal en hoewel wij gevestigd zijn in Heusden-Zolder, zijn wij, met een collega die al onze projecten in die regio van a tot z opvolgt, inmiddels een vertrouwd gezicht in West-Vlaanderen – en ook in Oost-Vlaanderen”, vertelt salesmanager bij Group Ceyssens Gert Gijbels. Hij blikt met warme gevoelens terug op het project. “De samenwerking met de bouwheer, de architect en de twee aannemers verliep wat ons betreft in een aangename en constructieve sfeer. En van die partners begrepen wij dat zij er net zo over denken.”
Enjoy Concrete – Geprefabriceerde gevelelementen in architectonisch beton
De elementen in grijs architectonisch beton in de gevels van de acht O-Forty-gebouwen werden geleverd door Enjoy Concrete, specialist op dat vlak. “Het ging om een diversiteit aan elementen: vlakke gevelpanelen, 3D-elementen met ingewerkt lamellenpatroon en – voornamelijk – gevelbanden”, vertelt Maarten Durnez, sales engineer bij Enjoy Concrete. “De gevelbanden, goed voor circa 3500 meter in totaal, zijn overal 80 cm hoog. Ze hebben een standaarddikte van 18 cm en – wat je afgaande op de buitenkant niet zou zeggen – wisselende doorsnedes en uitsparingen. Dat laatste heeft te maken met het feit dat we voor het verankeren van de gevelbanden moesten anticiperen op de naspankanalen. In functie van de vervorming door naspanning kozen we ook voor een flexibele verankeringsmethode, die de gevelbanden verstelbaar maakte in drie richtingen.” Het integreren van de lamellen in de betonnen elementen om de luchtgroepen uit het gevelbeeld te houden vormde een andere uitdaging voor Enjoy Concrete: “Beton slank houden bij grote lengtes vraagt wat ervaring.” Een laatste uitdaging voor de specialist in architectonisch beton was de lange duur van het project. “In 2019 deden we de eerste levering en in 2024 de laatste. Uiteraard moesten we al die tijd architectonische betonelementen leveren met een uniforme kwaliteit en kleur”, aldus Maarten Durnez. Hij bestempelt het project als een sprekende referentie voor Enjoy Concrete: “Onze gevelelementen dragen onmiskenbaar bij aan de visuele beleving van dit prestigieuze project, dat zich op een locatie met een hoge zichtbaarheid bevindt.”
Orona – liften in fase 1
In de eerste bouwfase van O-Forty plaatste Orona vijf ruime liften in de kantoren en één fietsenlift als verbinding tussen buiten en de fietsenberging op het eerste ondergrondse niveau. De liften in de kantoren hebben elk een hefvermogen tot dertien personen of 1000 kg en zijn aan de binnenkant volledig afgewerkt in geborstelde inox, met vloeren identiek aan die op de bordessen.
Dankzij het opstellen van de stuurkasten in de technische ruimte en de integratie van de drukknoppen en verdiepingsaanduiding in de gipskartonnen stijlwand konden die bordessen strak worden afgewerkt. Die strakke afwerking vormde voor Orona naar eigen zeggen de grootste uitdaging in het project, samen met de strikte planning. Orona plaatste niet alleen de liften, maar zorgde ook voor hun indienstelling en staat vandaag ook in voor het onderhoud ervan.
TECHNISCHE FICHE
Bouwheer Global Estate Group (Oostkamp)
Architect Govaert & Vanhoutte Architects (Brugge)
Hoofdaannemer(s) Vuylsteke-Eiffage (Tielt; fase 1) en Algemene
Ondernemingen Himpe (Loppem; fase 2)
