Platform voor de bouw
Snelheid, efficiëntie en functionaliteit waren altijd al key in de industriebouw. Vandaag zijn er echter nog heel wat andere parameters die een project kunnen maken of kraken. En spelen er enkele globale uitdagingen die het allerminst evident maken om het plaatje rond te krijgen, zoals fors gestegen bouwkosten, grondschaarste en aanslepende vergunningstrajecten. Bovendien valt er in functie van futureproof bouwen niet langer te ontsnappen aan belangrijke tendensen zoals modulair en circulair bouwen. Stof genoeg dus voor een boeiend rondetafelgesprek met vier ervaringsdeskundigen, die met de nodige egards ontvangen werden in het gloednieuwe hoofdkwartier van Louwers Mediagroep in Oostkamp.
Deelnemers
• Maarten Allijns, managing director bij Hercull
• Luc Ysebaert, commercieel directeur bij Willy Naessens Group
• Charles Valcke, managing director bij Valcke Prefab Beton
• Timothy Cuypers, Business Manager Industrial Clients bij Vandersanden
Dag heren, we vallen meteen met de deur in huis: is industriebouw vandaag complexer dan pakweg tien jaar geleden? En indien ja: waar wringt het schoentje?
Luc Ysebaert: “Complexer is een groot woord, maar het is zeker anders. Naast de gebouwconstructies op zich – die over het algemeen hoger, breder, zwaarder en in sommige gevallen zelfs meerlaags geworden zijn – gaat het dan vooral om bijkomende aspecten zoals brandveiligheidseisen, isolatieniveaus, duurzaamheidsnormen … Bovendien zitten we momenteel qua economische conjunctuur in een dal en hebben de bouwkosten de voorbije jaren enorme bokkensprongen gemaakt.”
Maarten Allijns: “Andere uitdagingen, zoals de schaarste aan beschikbare gronden, komen daar nog eens bovenop. Een ook duurzaamheid is een factor die de laatste jaren enorm speelt, wat voor ons als kmo-ontwikkelaar start bij slim ruimtegebruik en verwevenheid van functies (zoals padelvelden op het dak van kmo-units). Energiezuinige technieken faciliteren we uiteraard ook, bijvoorbeeld door voldoende ruimte te voorzien voor de installatie van zonnepanelen. Maar we leggen het niet op, temeer omdat het alles opnieuw een stuk duurder en moeilijker maakt – zeker als er niet meteen operationeel rendement tegenover staat. Industriebouw is een en-en-enverhaal geworden, waarbij het steeds moeilijker wordt om het plaatje te laten kloppen, zeker ook financieel. Uiteindelijk is het aan de klant om te beslissen wat al dan niet prioriteit krijgt.”
Luc Ysebaert: “Het woord duurzaam bestaat niet voor niets uit twee delen (lacht). Er zijn bouwheren die wel degelijk willen investeren in gebouwen met een lagere CO2-uitstoot en andere duurzaamheidsparameters – onder meer grote logistieke spelers die hun projecten extra aantrekkelijk en futureproof willen maken via een BREEAM-label – maar dat zijn globaal genomen toch eerder uitzonderingen. Alles financieel rondkrijgen is vandaag al moeilijk genoeg voor de meesten. Doordat beschikbare gronden op geschikte locaties steeds zeldzamer worden, is de kostprijs van die gronden de laatste tien jaar gestegen tot en met. Dit maakt dat er op een heel andere manier gebouwd moet worden om het rendement op peil te houden. Meerlaags en in de hoogte bouwen is geen taboe meer.”
Charles Valcke: “Als betonspecialist merken wij eveneens dat gebouwen alsmaar hoger en zwaarder worden, inclusief steeds grotere overspanningen in functie van optimaal ruimtegebruik. Zo werken we intussen al met ontdubbelde structuren om nog hogere prefabconstructies te kunnen realiseren.”
Door de schaarste aan beschikbare gronden verschuift het accent steeds nadrukkelijker naar renovatie en reconversie. Vergt dat een andere aanpak?
Maarten Allijns: “In Vlaanderen is nog circa 400 hectare industriegrond beschikbaar, waarvan de helft in Limburg ligt. En dat terwijl er een take-up is van 200 hectare per jaar. We zullen dus opnieuw naar de revitalisering van brownfields moeten gaan kijken, waarmee ik niet zozeer vervuilde sites bedoel, maar eerder oude industriële terreinen in het algemeen. Daar zijn er gelukkig nog meer dan genoeg van. Adapt to suit, build to suit, hybride ontwikkelingen …: dat worden de nieuwe kernwoorden. Wel een kanttekening: renovatie is niet altijd even kostenefficiënt en/of evident qua latere doorverkoopwaarde, waardoor sloop en heropbouw in sommige gevallen de voorkeur geniet.”
Charles Valcke: “Daarnaast zullen we ook moeten inzetten op de intensifiëring van bestaande industrieterreinen. Onder meer door bestaande lage en minder functionele gebouwen te slopen en in de hoogte te herbouwen. Ook de bedrijfsparking wordt idealiter onder of boven op het bedrijfsgebouw voorzien. Ten slotte zijn er vaak nog mogelijkheden om te verdichten, waardoor we nog heel wat onbenutte ruimte zouden kunnen aansnijden.”
Maarten Allijns: “Planologisch compenseren is eveneens aangewezen. Er zijn heel veel paarse sproeten terug te vinden op bestemmingsplannen, wat duidt op ‘verloren’ industrieterreinen die omzoomd zijn met woningen of andere functies. De vierkante meters die gemeenten liever niet meer als industrie zien, moeten verlegd worden naar andere locaties waar ze wel tot ontplooiing kunnen komen. Dat is een van dé oplossingen om die schaarste aan beschikbare gronden op te vangen.”
Functionaliteit is uiteraard essentieel in de industriebouw, maar ook esthetiek wint aan belang. Is het moeilijk om beide met elkaar te verzoenen?
Timothy Cuypers: “Goede vraag, want als baksteenfabrikant die gebouwen een sexy uitstraling probeert te geven zijn wij natuurlijk erg gefocust op het esthetische aspect. En in mijn beleving is het ook in een sterk concurrentieel segment als industriebouw cruciaal om via de algemene gebouwbeleving het verschil te maken. Maar door de sterk gestegen kosten, alsmaar striktere eisen en bepaalde trends worden sommige gebouwen misschien net goedkoper afgewerkt?”
Luc Ysebaert: “Het hangt vooral af van het type bouwheer. Retailers, kmo’s, logistieke ontwikkelaars …: ze volgen elk hun eigen logica. Ontwikkelaars die vooral rendement voor ogen hebben of bedrijven voor wie een gebouw een noodzakelijk kwaad is – als ‘omhulling’ van wat echt opbrengt – zullen daar sneller op beknibbelen. Maar een investeerder die zijn project extra cachet wil geven zal zijn hand niet omdraaien voor een meerkost van 100.000 euro op een totaalbedrag van 10 miljoen euro. Als een bouwheer tevens eigenaar en gebruiker is en/of vaak met externe klanten werkt, is dat doorgaans ook een reden om extra te investeren in een kwalitatieve (gevel)afwerking. Los daarvan wordt er in tijden van economische laagconjunctuur en fors gestegen kosten uiteraard makkelijker op bespaard.”
Maarten Allijns: “Het kan ook in kleine dingen zitten die niet noodzakelijk een grote meerkost met zich meebrengen. Denk bijvoorbeeld aan een witte in plaats van een grijze steeldeck, wat we bij Hercull standaard doen.
Dat kost misschien een euro per vierkante meter meer, maar zorgt wel voor een veel frissere uitstraling. Ook de omgevingsaanleg kan een belangrijke rol spelen in de algemene gebouwbeleving. Zo is inbedding in het groen vandaag de nieuwe standaard.”
Timothy Cuypers: “Er kan uiteraard ook gedifferentieerd worden binnen eenzelfde ontwikkeling, die vaak uit verschillende entiteiten bestaat. Neem nu de site van een fabrikant. Voor de productie-eenheden, die zich doorgaans op een minder zichtbare locatie bevinden, zal de focus allicht niet meteen op een hoogwaardige afwerking liggen. Maar dat is anders voor de kantoorvolumes, die naar het cliënteel toe toch hét visitekaartje zijn, als onderdeel van de branding van het bedrijf. Dan lijkt het met wel essentieel om een attractief en uitnodigend gebouw te realiseren, inclusief de nodige binnen- én buitenbeleving.”
Gezien de focus op snelheid en efficiëntie zijn standaardisatie en prefaboplossingen alomtegenwoordig in de industriebouw. Is er binnen die context nog ruimte voor maatwerk?
Charles Valcke: “Jazeker, prefaboplossingen en maatwerk hoeven elkaar niet uit te sluiten. Sterker nog: de vraag naar specifieke uitvoeringen stijgt en in ieder project zit deze dagen wel een stukje maatwerk vervat. Zo zijn we bezig met een project waarvoor we ronde sandwichpanelen aan het maken zijn. Dergelijke unieke en uitdagende realisaties komen meer voor dan vroeger. Dankzij de standaardisatie van prefab en de mogelijkheid om nadien snel te monteren blijft dat qua kost ook beheersbaar.”
Timothy Cuypers: “Hoe nauwer de samenwerking tussen verschillende betrokken partijen – ontwikkelaars, architecten, aannemers, fabrikanten .. – van meet af aan is, hoe beter projecten scoren qua efficiëntie en snelheid. Dit omdat op voorhand alles veel beter doorgesproken wordt, waardoor speciale toepassingen zoals ronde elementen, verticaal metselwerk enzovoort ook meer voor de hand liggen. Dat gaat dus hand in hand. Vandaar dat we binnen Vandersanden een specifieke afdeling hebben opgericht voor industriële klanten. Daarbij helpen we hen om onze producten te verwerken via (semi)geautomatiseerde productieprocessen. Denk bijvoorbeeld aan kant-en-klare prefabbetonpanelen met steenstripafwerking.”
Luc Ysebaert: “Standaardisatie en prefab zijn een must om projecten rendabel te houden en efficiënt te realiseren, zeker als je ziet hoeveel vaklui er momenteel al tekort zijn. Desondanks krijgt het ultragestandaardiseerd bouwen bij ons geen voet aan de grond, terwijl het in Duitsland en Nederland wel al veel meer ingeburgerd is. Het zit nu eenmaal in ons Vlaamse bouw-DNA om toch een eigen architecturale en/of bouwkundige stempel te drukken, hoe klein ook.”
In hoeverre zijn nieuwe tendensen als modulair bouwen en circulariteit al doorgedrongen in de industriebouw?
Maarten Allijns: “Het besef dat dit essentieel is om gebouwen futureproof te maken begint echt wel door te dringen, zeker wat modulariteit en flexibiliteit op het vlak van ruimtelijke invulling betreft. En terecht, want bedrijven die decennialang in hetzelfde gebouw blijven zijn de uitzondering op de regel geworden. Gebouwen moeten deze dagen niet alleen efficiënt ontworpen zijn, maar ook vlot kunnen worden aangepast aan de noden en behoeften van nieuwe gebruikers of op termijn zelfs van functie kunnen veranderen. Vandaar dat open ruimtes met zo min mogelijk dragende kolommen de voorkeur genieten. Ook de vrije hoogte is toegenomen. Vroeger was dat 4 à 5 meter, nu standaard 6.”
Luc Ysebaert: “De laatste jaren zijn er aan de lopende band hoogterecords gebroken. Wij hebben onlangs zelfs een vrije hoogte van 42 meter bereikt, zonder tussenvloeren! Dit is grotendeels te wijten aan automatisatie, evenzeer een hot item vandaag. Dit wordt meer en meer een variant op de typische high-bays, die eigenlijk gestapelde rekken zijn met vier gevels tegen en een dak op, puur gericht op één specifieke functie.”
Charles Valcke: “Wat circulair bouwen betreft: in het verleden werden soms al enkele principes toegepast bij de uitbreiding van bestaande gebouwen – denk aan demonteerbare kopgevels – maar sinds kort gaan we daar nog een stuk verder in. Zo zijn we er dit jaar voor het eerst in geslaagd om een volledige prefabstructuur te demonteren in functie van later hergebruik. Intern doen we overigens ook de nodige inspanningen, bijvoorbeeld door het productieafval van ons prefabbeton volledig op onze eigen site te recycleren in ons stortbeton. Eerder dit jaar hebben we tevens het C2C Silver-certificaat behaald, waarmee we meteen ook een reële meerwaarde kunnen bieden aan onze klanten (bijvoorbeeld in het kader van BREEAM-trajecten).”
Timothy Cuypers: “Bij Vandersanden denken we ook volop na hoe we onze producten circulair en demonteerbaar kunnen maken. Met Pirrouet® hebben we zelfs een CO2-negatieve gevelsteen op basis van afvalstromen uit de metaalindustrie ontwikkeld, die niet gebakken wordt in een oven, maar uithardt in een conditioneringskamer via de permanente opname van CO2 (70 liter pure CO2 per gevelsteen). Door deze ook nog eens toe te passen in een droogstapelsysteem – en dus niet met behulp van mortel of lijm – maken we hem bovendien geschikt voor demontage en hergebruik. Zo trachten we ook als steenfabrikant letterlijk en figuurlijk ons steentje bij te dragen aan die circulaire transitie.”
Luc Ysebaert: “Ook wij zetten als vooraanstaand bouwbedrijf sterk in op circulair bouwen. We hebben er zelfs een specifieke afdeling voor in het leven geroepen. En met The Circle® hebben we een baanbrekend betonbouwconcept ontwikkeld waarbij je via een materialenbank van honderd verschillende bouwstenen binnen 2 uur een modulair ontwerp kan maken met behulp van een innovatieve 3D-tool. In Luik staat intussen een eerste logistiek gebouw van 40.000 m² dat volledig op die manier gerealiseerd is.”
De bouw- en ontwikkelingswereld kampt met een hardnekkige vergunningsproblematiek. Wat is jullie ervaring hiermee?
Maarten Allijns: “Als industriële ontwikkelaar hoed ik me ervoor om daar steen en been over te klagen. Het gaat effectief te traag en het zou veel efficiënter kunnen, maar in vergelijking met de residentiële vastgoedwereld – waar het NIMBY-gehalte een stuk hoger is – zijn wij nog niet zo slecht af. Door een goed voortraject te lopen en proactief te overleggen met het stads- of gemeentebestuur, buurtbewoners en alle professionele stakeholders kunnen we al heel veel oplossen. Communicatie en betrokkenheid zijn key. Bij Hercull is dat een van onze sterktes, waardoor de slaagkans van onze dossiers verhoogt en de doorlooptijd van onze vergunningen best meevalt. Globaal bekeken is het wel een heikel punt dat er al te makkelijk beroep kan worden aangetekend en dat dit de boel voor een aantal maanden – of in het slechtste geval zelfs jaren – kan blokkeren. Gelukkig is de politiek maatregelen aan het nemen om die drempel te verhogen. Een project mag geen procedureslag worden.”
Luc Ysebaert: “Voor ons als aannemer is en blijft die vergunningensaga een probleem. Vooral de onzekerheid en onvoorspelbaarheid maken het erg lastig om alles goed te kunnen plannen en coördineren. Uiteindelijk komt het altijd wel in orde, maar het is koffiedik kijken wanneer precies. In Wallonië zitten we bijvoorbeeld met een project van 40.000 m² dat al twee jaar on hold staat. En ook als de werken effectief gestart zijn, kunnen er nog allerlei onverwachte zaken gebeuren. Een vogel die zit te broeden, een zeldzame bloem die plots opduikt …: het volstaat om een werf van de ene op de andere dag stil te leggen. Logistiek en organisatorisch is dat allerminst evident.”
Charles Valcke: “Ook wij zien meer en meer dat projecten die al in uitvoering zijn alsnog stopgezet worden. Opdrachtgevers en investeerders willen natuurlijk zo snel mogelijk van start gaan, maar als er dan toch een kink in de kabel komt, heeft dat uiteraard vervelende gevolgen. Ook PFAS is deze dagen overigens een populaire reden om projecten tijdelijk stil te leggen. Helaas hebben we intussen ook rechtstreeks ervaren hoe moeilijk een vergunningstraject kan zijn, meer bepaald voor de plaatsing van een eigen windmolen op onze site in Vlamertinge. Ondanks een positief advies van het stadsbestuur en ongeveer 120 steunschriften van de buurt werd deze na een initiële goedgekeurde vergunning in beroep afgekeurd. We moeten nu bijkomende vogeltellingen doen om bij een nieuwe vergunningsprocedure eventueel groen licht te verkrijgen. Best frustrerend wanneer er zoveel draagvlak is voor een project.”
Maarten Allijns: “Die onvoorspelbaarheid moet eruit. Vooraf weten hoelang het zal duren, zodat het allemaal niet kan blijven aanslepen, zou al een groot verschil maken. In Nederland is het vergunningstraject veel duidelijker en eerlijker, inclusief vastgelegde termijnen. Daar weet je vooraf dat je groen licht zal krijgen als je dossier volledig aan de vooropgestelde randvoorwaarden voldoet en wanneer je kan starten. Er komt ook meer voorbereidend werk aan te pas, wat het verdere verloop bevordert. Ik vind dat geen slecht systeem.”
Tot slot: als jullie morgen elk één aspect met betrekking tot industriebouw zouden kunnen veranderen – zonder budgettaire of reglementaire beperkingen – wat zou dat dan zijn?
Maarten Allijns: “Zoals daarnet al aangehaald: duidelijke timings en meer voorspelbaarheid in vergunningstrajecten. En bij uitbreiding: een betere balans tussen persoonlijke en collectieve belangen. Eén persoon of partij met bezwaren is voldoende om een project met een enorme maatschappelijke meerwaarde te torpederen. Dat voelt niet juist. Wat daarentegen best niet overwaait naar onze contreien is netcongestie, zoals in Nederland. Problemen met de aansluitingscapaciteit kunnen in de toekomst een ernstige bedreiging vormen, zowel voor de realisatie van nieuwe projecten als de economie in het algemeen.”
Luc Ysebaert: “Wij zijn actief in zes landen. Dat impliceert zes verschillende manieren om de stabiliteit, brandveiligheid en weet ik wat nog allemaal te garanderen. Het zou een droom zijn om daar op Europees niveau enige coherentie en vereenvoudiging in te krijgen. Want nu komt het erop neer dat je volledig anders moet bouwen zodra je de grens oversteekt.”
Charles Valcke: “Qua verschil in regelgeving zie je inderdaad nog absurde zaken. Denk aan seismisch gebied dat plots stopt aan de Frans-Belgische grens (lacht). Het is inderdaad aangewezen om dat wat beter te stroomlijnen.”
Timothy Cuypers: “Ik zou de saaiheid van de traditionele industriebouw doorbreken ten voordele van futureproof, attractieve gebouwen die inzetten op beleving en flexibel kunnen worden aangepast aan nieuwe noden of eisen. Dit alles via soepele vergunningen, zodat niet alleen ontwikkelaars, maar ook architecten, aannemers en fabrikanten sneller kunnen schakelen. Daar heeft ook de eindklant alleen maar baat bij …”
